CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. BIENES RAÍCES URBANOS
Autor : Pablo Cornejo Aguilera
Edición : Enero 2018
Formato : 1 Tomo - 310 Páginas
ISBN :978-956-9959-11-0
Editorial : DER Ediciones
DESCRIPCIÓN:
El presente trabajo pretende realizar un examen pormenorizado del contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, analizando las diversas situaciones de arrendamiento de bienes raíces urbanos, analizando las diversas situaciones que pueden desarrollarse de esta relación contractual.
Para tales efectos, se considerará no solo la regulación contenida en la ley Nº 18.101(en su versión modificada por la ley Nº 19866), si no también la extensa normativa contenida en el código civil.
Recurriendo a la normativa general y a los principios que informan el derecho de los contratos, así como a las características propias de esta institución, esta investigación pretende realizar un exhaustivo análisis del contrato de arrendamiento de bienes urbanos en el derecho chileno. Con la finalidad de desarrollar este objetivo de la manera más precisa posible, el presente trabajo se divide de la siguiente manera: en el capítulo I se realizará una descripción del contrato de arrendamiento, poniendo especial énfasis en su finalidad económica; por su parte, en el capítulo II se analizará la evolución de la legislación sobre la materia, destacando la orientación de mercado presente en la cual regulación; finalmente, el capítulo III desarrolla propiamente la formación y efectos de esta relación contractual, poniendo una especial énfasis en la identificación de las posibles problemáticas relacionadas con la aplicación de la normativa y el desarrollo de soluciones a estas. Precisamente, será este el rasgo que permite definir la orientación del presente trabajo, antes nada, proporcionar guías para la correcta aplicación práctica de la normativa legal, considerando siempre las consecuencias económicas de la solución adoptada.
CAPÍTULO I
GENERALIDADES
1. El contrato de arrendamiento
2. Finalidad económica del contrato de arrendamiento
3. Regulación del contrato de arrendamiento en el derecho nacional
CAPÍTULO II
HISTORIA DE LA REGULACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIENES RAÍCES URBANOS EN EL DERECHO NACIONAL.
1. Contexto general de la evolución Experimentada en la regulación del contrato de arrendamiento
2. Evolución de la legislación en el ordenamiento nacional.
CAPÍTULO III
LEY Nº18.101 SOBRE ARRENDAMIENTOS DE BIENES RAÍCES URBANOS
1. El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos.
2. Evolución de aplicación de la ley Nº18.101.
2.1 Casos en que no recibe aplicación la normativa de la ley Nº 18.101 porque la cosa arrendada no tiene por destino principal el servir de la vivienda o permitir el desarrollo de actividades comerciales o industriales de forma continua.
A) Viviendas amobladas, por temporadas no superiores a tres meses, con fines de descanso o turismo.
B) Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.
c) Estacionamiento de automóviles y vehículos.
2.2 Casos en que no recibe aplicación la normativa de la ley Nº 18.101 por existir normativa especial aplicable al arrendamiento de tales cosas.
A) Predios de cabida superior a una hectárea y que tenga amplitud agrícola la, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación.
B) Inmuebles fiscales.
C) Viviendas regidas por la ley Nº 19.281
2.3. Recapitulación.
3. Características del contrato de arrendamiento de bienes urbanos visto desde la teoría general del contrato.
3.1 Contrato bilateral.
3.2 Contrato oneroso.
3.3 Contrato conmutativo.
3.4 Contrato principal.
3.5 Contrato consensual.
3.6 Contrato de tracto sucesivo.
3.8 Contrato de libre discusión.
A) Forma en que debe realizarse el desahucio por el alrededor.
B) Existencia de dos reconvenciones de pago antes de terminar el arrendamiento por incumplimiento de la obligación a pagar el precio.
C) Plazos que la ley establece para el desahucio o restitución de la propiedad.
D) Derecho de restitución anticipada de la propiedad y limitación de las rentas a pagar.
E) Derecho del arrendatario a poner término anticipado al contrato de arrendamiento.
F) Derecho del subarrendatario a pagar las rentas adeudadas al arrendador en los juicios de terminación del contrato por falta de pago de rentas.
G) Reajustabilidad de los pagos e indemnizaciones debidas al arrendatario.
H) Derecho a realizar pagos en tesorería.
I) ¿Son irrenunciables los derechos que concede al arrendatario el código civil?
j) Reflexión final.
4. Elementos de la esencia del contrato de arrendamiento.
4.1 Consentimiento
4.2 Objeto.
A) Falta de recepción definitiva de la obra.
B) Prohibiciones convencionales de celebrar el contrato.
C) Prohibiciones judiciales de celebrar actos y contratos.
D) Bien raíz embargado
E) Normas especiales de urbanismo.
a. Inmuebles que fueron construidos para vivienda
b. Inmuebles correspondiente a viviendas económicas.
F) Arrendamiento de bienes comunes en condominios sujetos a la ley Nº 19.537.
G) Derechos irrenunciables.
4.3 Causa.
4.4 Capacidad.
4.5 Solemnidades.
5. Elementos de la naturaleza del contrato de arrendamiento.
6. Elementos accidentales del contrato de arrendamiento.
6.1 Cláusula que libere al deudor del cumplimiento de una obligación esencial del contrato de arrendamiento.
6.2 Cláusula que libere al deudor de responsabilidad por incumplimiento de una obligación esencial del contrato.
6.3 Cláusula limitativa de responsabilidad que importe la condonación del dolo futuro o de la culpa grave futura.
6.4 Cláusula eximente de responsabilidad del arrendador.
6.5 ¿Cláusulas modificatorias de responsabilidad abusivas o contrarias al orden público?
6.6 Compromiso y cláusula compromisoria.
6.7 Cláusula penal en el contrato de arrendamiento.
7. Elementos esenciales propios del contrato de arrendamiento.
7.1 Partes
A) Partes originarias
B) Partes originarias: Situaciones especiales.
a. Arrendamientos celebrando por propietario fiduciario.
b. Arrendamiento celebrado por el usufructuario
c. Arrendamiento celebrado por el acreedor anticrético.
d. Arrendamiento celebrado por uno de los comuneros.
e. Arrendamiento celebrado por la autoridad de la justicia.
C) Partes originarias: normas de protección y autorizaciones.
a. Bienes familiares
b. Bienes de las sociedad conyugal.
c. Bienes propios de la mujer casada en sociedad conyugal.
d. Bienes sujetos a curador de bienes.
e. Bienes del incapaz sujeto a tutela o curaduría.
f. Bienes del hijo no emancipado.
D) Partes derivativas
a. Causahabientes a título universal.
b. Causahabientes a título singular.
7.2 Precio
7.3 Cosa de arrendada.
A) Cosas que la ley prohíbe arrendar.
b) Derecho personalísimos.
a. Derecho de usufructo, articulo 9 ley Nº14.908
c. Derecho de usufructo, artículos 64 y 65 ley de matrimonio civil.
C Arrendamiento de cosa propia.
D) Arrendamiento de cosa ajena.
E) Caso especial: artículo 1974 CC.
F) El contrato de arrendamiento confiere al arrendatario un título de mera tendencia.
7.4 Efecto del contrato de arrendamiento
A) Obligaciones del arrendador.
a. obligación de entregar la cosa.
b. Obligación de ceder el goce de la cosa arrendada.
c. Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para arrendamiento.
d. Obligaciones de garantía en el contrato de arrendamiento.
e. Obligación de entregar recibo o carta de pago que acredite el pago de la renta.
B) Obligaciones del arrendatario.
a. Obligación a pagar precio o renta.
b. Obligación de usar la cosa según los términos o el espíritu del contrato
c. Obligación de cuidar la cosa como un buen padre de familia.
d. Obligación de efectuar las reparaciones locativas.
e. Obligación de restituir la cosa al término del arrendamiento.
7.5 Terminación del contrato de arrendamiento.
A) Destrucción de la cosa.
B) Expiración del tiempo estipulado para la duración de contrato de arrendamiento.
a. Plazo establecido a favor de una sola de las partes.
b. Responsabilidad.
C) Extinción del derecho del arrendador.
a. Expropiación por causa de utilidad pública del inmueble arrendado.
b. Enajenación de la cosa arrendada realizada por la autoridad de la justicia.
c. Indemnizaciones en caso de existir un subarrendatario.