Legislación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos - Análisis y Propuestas
Autor: Lohengrin Cortés Cea
Páginas: 350
Edición: 2022
Editorial: Ediciones jurídicas
de Santiago
Descripción
Índice
Presentación . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
CAPÍTULO INTRODUCTORIO . .
. . . . . . . . . . 9
1. Antecedentes . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.1. Problemática . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2. Características . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.3. Efectos de la
problemática . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.4. Contexto afectado por
la problemática . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.4.1. Desarrollo
Inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.4.2. Pequeños
Inversionistas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.4.3. Personas que no
pueden acceder al mercado de viviendas
nuevas . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2. ¿Es posible actualizar y
mejorar la Ley Nº 18.101? . . . . . . . . . . . . . 17
2.1. En lo sustantivo . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2.2. En lo procesal . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
3. Estado del arte . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
3.1. Tratamiento en la
legislación nacional del contrato de arrenda[1]miento . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
3.2. Ámbito de aplicación y
competencias de la Ley Nº 18.101 “Fija
normas especiales sobre
arrendamiento de predios urbanos” . . 19
– ¿Qué se entiende por
“Predios Urbanos” para efectos de la Ley
Nº 18.101? . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
– ¿Existen “Bienes Raíces
Urbanos” exceptuados de la aplicación
de la Ley Nº 18.101? . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
3.3. Problemática judicial .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
ÍNDICE
Legislación del Contrato de
Arrendamiento de Inmuebles Urbanos: Análisis y Propuestas
336
– ¿Cómo se manifiesta la
problemática judicial de los defectos
y vacíos de la Ley Nº
18.101? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
4. Síntesis . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Capítulo 1
ANÁLISIS DE LA EVOLUCIÓN DE
LA LEGISLACIÓN
NACIONAL RESPECTO DEL
CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO DE
INMUEBLES URBANOS . . . 27
1. Ley Nº 6.844 publicada
el Diario Oficial, de 4 de marzo de 1941,
titulada “Normas relativas
a los Arriendos” . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
a. ¿Qué se entiende por normas
de orden público? . . . . . . . . . . . . 28
b. Límite máximo legal para
las rentas de arrendamiento . . . . . . . 28
c. Notificación a Empresas
de suministros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
d. “Descuento por Planilla”
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
e. Negativa del propietario
de un inmueble a arrendar a familias con
niños . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
f. Obligación de
confeccionar Inventario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
g. La mora purga la mora .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
h. Subarrendatarios . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
i. Contexto y aplicación de
la Ley Nº 6.844 . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
j. Buena Fe Contractual . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
k. Tribunales competentes y
procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
l. Plazo para las
reclamaciones de los Arrendatarios . . . . . . . . . . . 33
m. Materias exceptuadas de
la Ley Nº 6.844 . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
2. Ley Nº 7.747 publicada
en el Diario Oficial, de 24 de diciembre de
1943 . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3. Ley Nº 9.135, publicada
en el Diario Oficial, de 30 de octubre de
1948, “Sobre Habitaciones
Económicas” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
4. Ley Nº 11.151 Diario
Oficial, de 5 de febrero de 1953 “Concede al
Presidente de la República
Facultades para Reorganizar las Diferentes
Ramas de la Administración
Pública” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
5. Decreto con Fuerza de
Ley Nº 211, 12 de septiembre de 1953. Regula
las Rentas de Arrendamiento
y Subarrendamiento de Inmuebles desti[1]nados
a la Habitación o a Locales Comerciales o Industriales . . . . . . 36
– Facultades
extraordinarias de la Superintendencia de Abasteci[1]mientos y Precios, requisamiento de
propiedades y suspensión
lanzamiento del
arrendatario vencido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
6. Ley Nº 11.622 publicada
en el Diario Oficial, de 25 de septiembre
de 1954 “Reglamenta el
Arrendamiento de Inmuebles por Casas o
Departamentos, Piezas,
Secciones o Locales y Fija la Renta Máxima
que se podrá cobrar por
dichos Arrendamientos” . . . . . . . . . . . . . . 37
Índice
337
a. Norma de orden público .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
b. Límite máximo legal para
las rentas de arrendamiento . . . . . . . 38
c. Notificación a Empresas
de suministros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
d. “Descuento por Planilla”
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
e. Negativa del propietario
de un inmueble a arrendar a familias con
niños . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
f. Limitaciones al pago anticipado
de Rentas y al “mes de ga[1]rantía”
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . 40
g. Desahucio . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
h. Situación del arrendatario
o subarrendatario, contratantes dili[1]gentes
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . 42
i. Sistema de Valoración
Probatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
j. Atribuciones
Superintendencia, defensa de arrendatarios y cese del
requisamiento de
propiedades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
k. Tribunales competentes y
procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
l. Plazos para ejercer los
derechos de Arrendatarios y Subarrenda[1]tarios,
Prescripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . 43
m. Materias exceptuadas de
la Ley Nº 11.622 . . . . . . . . . . . . . . . . 43
n. Otras Sanciones . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
7. Ley Nº 17.410 Diario
Oficial, de 18 de febrero de 1971, “Faculta a
Jueces para Suspender
Lanzamientos en Juicios Especiales del Contrato
de Arrendamiento o de
Comodato Precario” . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
8. Decreto Ley Nº 964
Diario Oficial, de 12 de abril de 1975, “Arren[1]damiento de Bienes Raíces Urbanos” . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
a. Título Primero. Ámbito
de Aplicación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
b. Título Segundo. Renta y
Garantía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
c. Pago Anticipado y “Mes
de Garantía” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
d. Título Tercero.
Desahucio y Restitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
e. Plazos de Desahucio y
“mes por año” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
f. Título IV Sanciones . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
g. Título V. Procedimiento
y Competencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
h. Facultades probatorias
del Juez y apreciación de la prueba “en
conciencia” . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
i. Competencia exclusiva de
los Tribunales Ordinarios y prohibición
expresa de Arbitraje . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
j. Título Sexto.
Atribuciones de la Dirección de Industria y Co[1]mercio . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
k. Título Séptimo.
Disposiciones Generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
9. Ley Nº 18.101 Fija
Normas Especiales sobre Arrendamiento de
Predios Urbanos, publicada
en el Diario Oficial, de 29 de enero de
1982 (con las
modificaciones incorporadas por la Ley Nº 19.866
D.O. 11.4.2003) . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Legislación del Contrato de
Arrendamiento de Inmuebles Urbanos: Análisis y Propuestas
338
a. Título I. Ámbito de
aplicación de la ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
b. Título II. Desahucio y
Restitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
– Contratos pactados mes a
mes y los de duración indefinida . . 55
– Contratos a plazo fijo,
inferiores a un año . . . . . . . . . . . . . . . 55
c. Facultad de Subarrendar
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
d. Terminación
arrendamiento por vencimiento de su plazo o por
extinción del derecho del
arrendador u otra causa . . . . . . . . . . . 56
e. Título III. De la
competencia y del procedimiento . . . . . . . . . . . 56
f. Derecho Legal de
Retención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
g. Terminación del Contrato
de Arrendamiento, por falta de pago de
la renta . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
h. Efectos de la sentencia
recaída en los juicios de arrendamientos,
respecto de los
subarrendatarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
i. Facultad Judicial de
suspender el lanzamiento del arrendatario
vencido . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
j. Notificación a Empresas
de Suministros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
k. Iniciativa probatoria
del Juez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
l. Efectos sentencia
denegatoria respecto del arrendador deman[1]dante . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
m. Tribunales Competentes .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
n. Título IV. Disposiciones
Generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
ñ. Reajustes e intereses en
caso de Mora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
o. Negativa del Arrendador
a recibir la Renta o a otorgar el Recibo . 61
p. Derecho Legal de
Retención del Arrendador . . . . . . . . . . . . . . . 62
q. Sanciones (Multas) . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
r. Título V. Disposiciones
Varias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
s. Disposiciones
Transitorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
10. Síntesis del Capítulo 1
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Capítulo 2
CONCEPTUALIZACIÓN Y
CARACTERIZACIÓN
DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.
LEGISLACIÓN SUSTANTIVA,
CÓDIGO CIVIL
Y NORMAS ESPECIALES . . . .
. . . . . . . . . . 67
1. Explicaciones previas .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
2. ¿Por qué estudiar las
normas del Código Civil? . . . . . . . . . . . . . . . . 68
3. Concepto,
caracterización y obligaciones esenciales . . . . . . . . . . . . 68
4. Concepto legal . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
Índice
339
5. Párrafo 1º Del
arrendamiento de cosas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
– Arriendo de cosas
corporales e incorporales . . . . . . . . . . . . . . . . 69
6. Precio o Renta de
arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
7. Denominación de las
partes contratantes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
8. Subarriendo . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
9. Carácter consensual del
contrato del arrendamiento . . . . . . . . . . . . 71
10. Obligaciones del
Arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
10.1. Obligación de
entregar al arrendatario la cosa arrendada . . . 72
– Imposibilidad de entregar
la cosa arrendada . . . . . . . . . . . 72