JURISPRUDENCIA DE LOS CONTRATOS CIVILES

Autor : José Luis Zavala Ortiz
Edición : Julio 2018
Formato : 1 Tomo - 328 Páginas
ISBN : 978-956-7890-48-4
Editorial : Libromar

DESCRIPCIÓN:

La aplicación, interpretación y cumplimiento de los contratos es una de las temáticas jurídicas que mayor cantidad de conflictos lleva a las Cortes.

En esta publicación se describe y analiza la jurisprudencia, consistente en criterios judiciales y casuísticas sobre los contratos en general y en particular.

En el ámbito de los contratos en general, se analiza y describe la jurisprudencia referida a la acción pauliana, la buena fe contractual, la condición resolutoria tácita, la excepción de contrato no cumplido, inoponibilidad, interpretación contractual, precontrato y simulación.

Por su parte, respecto de los contratos es especial este trabajo analiza y describe la jurisprudencia de: promesa de compraventa, arrendamiento, mutuo y mandato.

PARTE GENERAL

I. Acción pauliana

1. Naturaleza jurídica y objeto

2. Requisitos para el ejercicio de la acción

2.1. Requisitos generales de la acción pauliana

2.2. Acreedores que pueden deducir la acción pauliana

2.3. Insolvencia del deudor

2.4. Mala fe de los otorgantes del acto

3. Legitimación activa

3.1. Acción pauliana puede quedar encuadrada dentro del concepto “demanda judicial” para interrumpir la prescripción

3.2. Requisitos para que proceda acción pauliana en cesión de derechos hereditarios en perjuicio de alimentarios

3.3. Diferencias entre la acción pauliana y la de simulación de contrato

3.4. Deudor aumenta su insolvencia si vende inmueble de su propiedad y a un precio notoriamente inferior al de su valor comercial

II. Buena fe contractual

1. Fundamentos de la buena fe contractual

2. Alcance del artículo 1446 del Código Civil

3. Principio de buena fe alcanza a contrato administrativo

4. Buena fe debe existir en todo el iter contractual

5. Buena fe en etapa pre contractual

6. Pago de buena fe al poseedor del crédito

7. Deber que impone a las partes del contrato el principio de buena fe

8. Obligación que debe asumir constructor aun cuando contrato sea consensual. Obra debe servir para el objeto que se contrató. Principio de la buena fe

9. Incumplimiento de banco de poner antecedentes necesarios para inscripción de vehículo en leasing vulnera la buena fe contractual

10. Obligación que no puede entenderse como de la naturaleza del contrato. Inexistencia de obligación de asegurar campo ocupacional por parte de entidad educacional

11. Para poder aplicar levantamiento del velo es necesario que concurra copulativamente identidad patrimonial entre sociedad y socio

12. Transgresión principio de buena fe. Acreedor no puede ser obligado a recibir una cosa distinta de la que se deba

III. Condición resolutoria tácita

1. ¿Procede condición resolutoria tácita si existe falta de diligencia del contratante que la interpuso?

2. Requisitos de la acción resolutoria

3. Condición resolutoria tácita procede si contrato prometido no es suscrito en tiempo convenido

4. Autonomía de la acción indemnizatoria respecto del cumplimiento y de la resolución

5. Contratante que alega incumplimiento de la otra parte debe acreditarlo

6. Condición resolutoria tácita no es aplicable a incumplimiento de obligaciones accesorias de compraventa

7. No procede acción resolutoria si ninguna de las partes ha cumplido las obligaciones contraídas

8. Partes pueden silenciar condición resolutoria tácita en contrato

9. Carga de la prueba de quien demanda resolución de contrato en caso de que demandado opusiera excepción de contrato no cumplido

10. Opciones ante incumplimiento de obligaciones de hacer. Indemnización de la mora y de los perjuicios por infracción del contrato

11. Diferencia entre resolución de contrato y ejercicio de facultad de ponerle término en forma unilateral sin expresión de causa

12. No se puede demandar cumplimiento o resolución e indemnización de perjuicios. Artículo 1489 del Código Civil

13. Si promitente vendedor transfirió la propiedad a un tercero no es posible exigir el cumplimiento del contrato. Indemnización

14. Condición resolutoria en caso de incumplimiento de ambos contratantes

15. Resolución de contrato es incompatible con indemnización compensatoria

16. Manifestada decisión del acreedor de resolver el contrato el deudor ni tampoco un tercero pueden cumplir la obligación

17. No es posible acción resolutoria si contrato fue previamente declarado nulo por sentencia firme

18. No procede indemnización de perjuicios por incumplimiento de contrato por el período posterior a su extinción

19. Naturaleza jurídica de contrato de construcción. La condición resolutoria no puede obrar retroactivamente toda vez que las obras ya construidas no pueden volver al estado anterior

20. No es posible intentar acción resolutoria en contrato de promesa de compraventa si falló la condición suspensiva. Reglas de devolución de lo pagado por el promitente comprador

21. Acción resolutoria de un contrato debe siempre incluir indemnización de perjuicios

IV. Excepción de contrato no cumplido

1. Fundamentos

2. Requisitos

3. Alcance en cuanto al incumplimiento

4. Obligaciones que emanan de un hecho ilícito

5. Excepción de contrato no cumplido requiere simultaneidad en cumplimiento de obligaciones

6. No es posible excepción de contrato no cumplido por cobro de saldo de precio si el vendedor puso en posesión pacífica al comprador

7. Carga de la prueba

8. Excepción se funda en la buena fe

9. Si contratante invoca excepción de contrato no cumplido no puede solicitar a su vez indemnización de perjuicios

10. Excepción de contrato no cumplido si ambas partes no estuvieron en condiciones de cumplirlo

V. Inoponibilidad

1. Concepto de inoponibilidad de forma y de fondo

2. Inoponibilidad por falta de concurrencia

3. Inoponibilidad por falta de consentimiento. Venta de cosa ajena

4. Si representante o mandatario de sociedad de responsabilidad limitada actúa fuera de sus atribuciones, la sanción es la inoponibilidad

5. No es nulo acto jurídico en que mandatario actuó más allá del poder conferido. Inoponibilidad

VI. Interpretación contractual

1. Reglas de interpretación de los contratos son principios o moldes que sirven de base, o de punto de partida, a los razonamientos del juez

2. Regla general

3. Regla de la utilidad

4. Regla del sentido natural

5. Reglas de interpretación auténtica

6. Cláusula ambigua se interpreta en favor del deudor

7. Se debe atender a la intención de los contratantes al pactarse la condición y no es posible que se cumpla por analogía o equivalencia

8. Condiciones para el pago de indemnización fijada en cláusula penal de obligaciones de dinero. Interpretación de estipulación oscura

9. No se puede interpretar un contrato en términos no contenidos en el mismo

VII. Precontrato

VIII. Simulación de contrato

1. Causa de la simulación

2. Concepto de simulación absoluta y relativa

3. Requisitos de la simulación

4. Finalidad de simulación ilícita

5. Prueba de la simulación

6. Prueba de presunción para acreditar la simulación

7. Para acreditar simulación no existe limitación a prueba testimonial

8. Si no hay voluntad por simulación cualquiera que se vea perjudicado puede demandar la nulidad absoluta

9. Acto simulado relativamente que no cumple con requisitos de existencia habita acción de nulidad absoluta. Interés

10. Presunción de veracidad de declaraciones contenidas en instrumento público. Simulación

11. Validez de actos y contratos simulados. Efectos

12. Si se alega simulación por precio inferior al real debe acreditarse causa de haber ocultado donación en compraventa

PARTE ESPECIAL

I. Compraventa

1. Requisitos

1.1. Precio debe ser pactado en dinero, real y determinado o determinable

1.2. Contrato de compraventa celebrado entre padre que no tiene patria potestad y madre en representación de hijo menor de edad no es nulo

2. Pacto comisorio

2.1. Formas que puede revestir la condición resolutoria en el contrato de compraventa

2.2. Concepto y tipos de pacto comisorio

2.3. Oportunidad desde que se produce la resolución del contrato en la compraventa por pacto comisorio calificado

2.4. Si partes convienen pacto comisorio calificado atípico hay que estar a lo estipulado para determinar sus efectos

3. Compraventa de cosas embargadas

4. Obligación del vendedor

4.1. Obligación en cuanto a las características o cualidades ofrecidas de la cosa

4.2. Obligación de entrega de la cosa supone permitir al adquirente la utilización del bien para sus fines propios

4.3. Permitir aprehensión material de la cosa vendida supone cumplimiento de parte del vendedor

4.4. Alcance de obligación del vendedor de derecho o cuota indivisa sobre bien raíz determinado

4.5. Compradora puede demandar a herederos de vendedora si no se ha verificado la tradición de bien y esta fallece

4.6. Alcance y objetivo de instrucciones entregadas a Notario para pago del precio en compraventa de inmuebles

4.7. Si vendedor no comparece debidamente representado el acto es nulo y no hay venta de cosa ajena

4.8. Venta de cosa no es nula y procede la inoponibilidad

4.9. Citación de saneamiento de evicción que cumple con requisitos de artículo 1843 del Código Civil

4.10. Compraventa mercantil. Si ya se entregó la mercancía el comprador debe cumplir con obligación de pagar precio

5. Compraventa forzada

5.1. Venta forzada de la cónyuge no requiere autorización del marido

5.2. Venta forzada no excluye aplicación de artículo 1464

5.3. Juez representa a ejecutado en venta forzada. Objeto ilícito

6. Lesión enorme

6.1. Requisitos de la acción por lesión enorme

6.2. Diferencias entre acción por lesión enorme y la del artículo 1893 del Código Civil

6.3. Ejercicio optativo de facultad por parte del vendedor

6.4. Oportunidad en que se entiende enajenada la propiedad por el comprador a un tercero

6.5. Transmisibilidad de la acción de rescisión por lesión enorme a los herederos

6.6. Concepto de “justo precio”

6.7. Carga de la prueba

6.8. Alcance de expresión “al tiempo del contrato” en lesión enorme

6.9. Reglas para determinar la lesión enorme en caso de adjudicación en partición

6.10. Cualquiera de los comuneros es legitimado activo para deducir acción de rescisión por lesión enorme

6.11. En el caso de acciones indemnizatorias que no tengan por objeto la rebaja del precio plazo de prescripción será el fijado por las reglas generales

6.12. Oportunidad que tiene el comprador para ejercicio de derecho optativo de restituir la propiedad o completar el justo precio

7. Vicio redhibitorio

7.1. Requisitos del vicio redhibitorio

a. Vicio redhibitorio no debe ser fácilmente conocido por el comprador en razón de su profesión u oficio

b. Requisitos del vicio redhibitorio son copulativos y deben estar presentes al tiempo de la venta

c. Existencia esporádica de inundaciones del inmueble constituye vicio redhibitorio

7.2. Legitimados activos y pasivos

7.3. Acciones

a. Acciones que surgen a favor del comprador

b. Naturaleza de la acción “rescisoria”

c. Acción de rebaja del precio. Solo procede si vicio redhibitorio afecta a parte de inmueble

7.4. Prescripción de las acciones

a. Reglas aplicables a la prescripción de las acciones que emanan de la existencia de vicio redhibitorio

b. Acción de indemnización por vicios redhibitorios tiene plazo de prescripción de corto tiempo

II. Promesa de compraventa

1. Carácter estricto de contrato de promesa de compraventa

2. Condición o plazo como requisitos de existencia de la promesa de compraventa

3. Formalidad de promesa de compraventa de bien mueble

3.1. Promesa de compraventa de especie mueble

3.2. Solemnidad de promesa de compraventa de bienes raíces. No puede entenderse tácita reconducción si arrendatario no paga rentas una vez llegado el plazo

4. Plazo para celebración de contrato prometido es suspensivo

5. Requisitos respecto de la condición de la que pende el contrato prometido

6. Es posible la promesa de venta de cosa ajena

7. Efectos de falta de requisitos de existencia de promesa de compraventa

8. Falta de individualización del inmueble prometido vender trae como consecuencia la nulidad del contrato

9. Naturaleza de plazo fijado en contrato de promesa de compraventa si existe también condición

10. Si promitente vendedor transfirió la propiedad a un tercero no es posible exigir el cumplimiento del contrato. Indemnización

11. Aplicación de condición resolutoria tácita por incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

12. Distinción entre contrato preparatorio y promesa de compraventa de inmueble

13. No es posible intentar acción resolutoria en contrato de promesa de compraventa si falló la condición suspensiva. Reglas de devolución de lo pagado por el promitente comprador

14. Obligaciones contraídas con tercero por promitentes deben ser cumplidas independiente de lo pactado en contrato prometido

15. No es posible tener por modificado contrato de promesa por correos electrónicos intercambiados entre las partes. Cumplimiento del plazo para alzar embargo

16. Contratos de promesa de compraventa son de libre discusión

III. Arrendamiento

A. Obligaciones de las partes del contrato

1. Arrendatario es el obligado a pagar oportunamente la renta convenida y no el arrendador quien deba obligar y requerir el cumplimiento referido

2. Incumplimiento de la obligación de entrega de cosa arrendada

3. Demanda no tiene carácter de carta de pago a que se refiere artículo 1570 del Código Civil

4. Arrendador está obligado a realizar gestiones para que inmueble cumpla fin para el que se arrendó

5. No existe arrendamiento en acuerdo entre comuneros respecto del uso de inmueble común

6. Obligación del artículo 6° de la Ley N° 18.101 solo procede si hubo terminación del contrato de arrendamiento

7. Si arrendamiento se renueva obliga a fiador solo si ha consentido expresamente

8. No existe incumplimiento si arrendador no notifica a los arrendatarios nueva cuenta corriente en que se depositen las rentas si falleció la titular

9. Exigencia en cuanto a acreditación de daños y reparaciones de propiedad arrendada

10. No corresponde condenar a arrendataria al pago de cláusula penal si ello involucra un enriquecimiento sin causa. Medida precautoria de secuestro

11. Es válido arrendamiento de cosa ajena y nacen obligaciones para las partes

12. Efectos de ausencia de declaración de testigos en instrumento en que consta contrato de arrendamiento rústico

13. Arrendador no requiere ser dueño para interponer acción de indemnización contra arrendatario por daños a la cosa arrendada

14. Tipos de expensas o mejoras en el contrato de arrendamiento

15. Si bien arrendado sufre daños por fallas eléctricas no imputables a las partes riesgo es de arrendador

16. Si arrendatario acredita pago de renta mediante cheque corresponde a arrendador acreditar que corresponden a otra relación contractual. Imputación de deuda

17. Arrendador no puede exigir pago de rentas de época en la que ha impedido acceso de arrendatario a inmueble

18. No pago de cuentas de luz y agua son pruebas de incumplimiento de pago de renta

19. No hay turbación en arrendamiento si vicio alegado pudo haberse conocido al momento de celebrar el contrato

20. Arrendador no está obligado a reembolsar a arrendataria por modificaciones que solo benefician a esta

21. Es válida cláusula suspensiva potestativa del arrendatario si no depende de su mera voluntad

22. Subarrendador no puede cobrar rentas por local si este fue clausurado en parte por hechos de su responsabilidad

23. Pueden imputarse a garantía pagada valores adeudados por arrendataria si así fue pactado en contrato

B. Extinción derecho del arrendador

1. Extinción del derecho del arrendador se produce de pleno derecho

2. Alcance de límite a extinción de derecho del arrendador por constar el contrato en escritura pública

3. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura

4. No es relevante en juicio de restitución en contra de arrendatario de dueño anterior que un tercero ocupe la propiedad

5. Se produce la terminación del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador a causa de remate de cosa arrendada

6. Arrendador no está obligado a indemnizar a arrendatario si el nuevo dueño asumió calidad de tal

7. Extinción del derecho del arrendador opera de pleno derecho

8. Derecho de arrendatario en contrato otorgado por escritura pública no alcanza a acreedor hipotecario. Extinción derecho arrendador

9. Contrato terminado por extinción del derecho del arrendador obliga al arrendatario a seguir pagando renta hasta restitución, incluso si abandonó el inmueble

10. Si arrendador es dueño de bien dado en arrendamiento y luego pierde su dominio se produce efecto de extinción

C. Terminación contrato de arrendamiento

1. No es procedente desahucio si contrato terminó por vencimiento del plazo estipulado

2. Procede terminación anticipada del contrato de arrendamiento unilateral por parte del arrendador si así se pactó

3. Indemnización de perjuicios a la que está obligado el arrendatario en caso de terminación por no pago de la renta

4. Término unilateral de contrato de arrendamiento por la arrendataria la obliga a pagar las rentas pactadas

5. Arrendatario de bien raíz urbano puede desahuciar contrato de plazo inferior a un año. Hipótesis del artículo 4 inciso segundo Ley Nº 18.101

6. Mora de período entero de parte de arrendatario permite solicitar terminación del contrato de arrendamiento

7. Oportunidad del arrendatario para enervar acción de término del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas

8. Pago íntegro de rentas permite enervar acción de término del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas

9. Si se mantiene mora a pesar de reconvención contrato de arrendamiento termina

10. Carga de la prueba también alcanza al arrendatario si en contestación invoca cumplimiento en el pago de las rentas

11. Contrato de arrendamiento a plazo fijo no puede terminar anticipadamente por decisión unilateral del arrendador. Interpretación de cláusula

12. Alcance de la expresión “prestar seguridad competente” del artículo 11 del D.L. N° 993 sobre arrendamiento de predios rústicos

13. A pesar de la venta del predio rústico el nuevo propietario queda obligado a respetar los términos del contrato de arrendamiento

14. Terminación del contrato de arrendamiento por mal estado de inmuebles que impiden el uso

15. Término por incumplimiento de obligación de arrendatario de no suscribir convenios de pago de servicios

16. Condena en costas en juicio de arrendamiento aun cuando exista conciliación parcial. Entrega de inmueble ocupado no se califica como allanamiento a demanda

17. Aplicación de regla del artículo 1956 inciso tercero del Código Civil si arrendatario siguió ocupando propiedad y pagando rentas

18. Arrendatario puede pagar rentas impagas mientras sentencia no se encuentre firme y ejecutoriada y enervar acción resolutoria

19. Omisión de reconvención de pago en audiencia de contestación, conciliación y prueba por término de arrendamiento por no pago de rentas permite invalidar de oficio lo actuado

20. Pacto comisorio en el contrato de arrendamiento

20.1. Pacto comisorio en contrato de arrendamiento de predio rústico

20.2. Pacto comisorio en contrato de arrendamiento. No es posible enervar la acción consignando las rentas adeudadas

20.3. Puede estipularse pacto comisorio calificado en arrendamiento. No obstante arrendatario podrá oponer excepción de pago

21. Carga de la prueba

21.1. Si se acredita existencia de contrato de arrendamiento carga de la prueba de pago de rentas corresponde a arrendatario

21.2. Pro